Als zertifizierte Sachverständige für die Wertermittlung von Gebäuden und Grundstücken bin ich qualifiziert, den Wert Ihrer Immobilie unabhängig und den einschlägigen Verordnungen entsprechend zu ermitteln. 

Ein gutes Wertgutachten ist streng objektbezogen. Es muß fachlich fundiert, gut recherchiert und für jedermann leicht nachvollziehbar sein. Selbstverständlich muss es jeder Überprüfung standhalten.

Im Folgenden habe ich die allgemeinen Grundlagen einer Wertermittlung zusammengestellt. 

Für nähere Informationen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

VERANLASSUNG FÜR EIN WERTGUTACHTEN

Es gibt zahlreiche Situationen, die eine gutachterliche Bewertung einer Immobilie erfordern:

PRIVATRECHTLICHE GRÜNDE

- Zur Feststellung des Verkehrswertes vor (oder auch nach) einem Kauf einer Immobilie und Kaufvertragsstreitigkeiten

- Zur Beurteilung bei Vermögensstreitigkeiten im Erbfall oder bei Ehescheidungen (z.B. Auzahlung von Miteigentumsanteilen)

- Bei Vormundschafts- und Pflegschaftsangelegenheiten zur unabhängigen Verkehrswertermittlung

STEUERRECHTLICHE GRÜNDE

- Bei der Prüfung von Erbschafts- und Schenkungssteuerbescheiden des Finanzamtes

- Bei der Ermittlung von Gebäudewerten im Rahmen von ansetzbaren Abschreibungen

- Bei der Übernahme von Firmenvermögen    

GRÜNDE IM BEREICH VON BANKEN UND VERSICHERUNGEN

- Ermittlung des Immobilienwertes bei dinglich gesicherten Darlehen

- Ermittlung des Wiederbeschaffungs- oder Zeitwertes zur Festlegung von Deckungssummen und der Versicherungsprämie

VORGEHENSWEISE

Die Vorgehensweise bei der Erstellung eines Wertgutachtens läßt sich wie folgt beschreiben

ORTSBESICHTIGUNG

Unmittelbar nach meiner Beauftragung werde ich das zu bewertende Anwesen besichtigen, um mir hierbei einen ersten Eindruck zu verschaffen. Dabei geht es vor allem um den Gesamteindruck der Immobilie. 

Es ist immer hilfreich, wenn Sie als Auftraggeber, oder ein von Ihnen beauftragter Ansprechpartner, ebenfalls vor Ort sein kann.

Gerade im Hinblick auf die notwendigen Unterlagen kann man so Zeit und Aufwand sparen. Für die Wertermittlung erforderliche Unterlagen sind vor allem:

- Abschrift des Grundbuches

- Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis

- Informationen über eventuelle öffentlich-rechtliche Einschränkungen (z.B. Denkmalschutz)

- Auszug aus dem Liegenschaftskataster

- Maßstäbliche Pläne (Grundriße und Schnitte), evtl. aus dem Bauantrag

- Auskunft über das Baujahr und bekannte Umbauten und Erweiterungen

- Bei Vermietungen: Mietverträge oder Mitteilung des aktuellen Mietzinses

- Auskunft über Besonderheiten des Grundstückes und eventueller Altlasten    

Meistens stellt sich beim Ortstermin heraus, daß diverse Unterlagen nicht vorliegen und es kann umgehend geklärt werden, wo diese anzufordern sind. Bei entsprechender Vollmacht werde ich mich um die Vervollständigung der Unterlagen kümmern.

ANALYSE DER UNTERLAGEN

Nach der Feststellung der Fakten vor Ort sowie dem Vorliegen der behördlichen Informationen, werden diese von mir überprüft und nach den geltenden Vorschriften ausgewertet. Alle wertrelevanten Details werden im Gutachten berücksichtigt. Die gründliche Überprüfung und Auswertung ist unbedingte Voraussetzung, um ein sorgfältig recheriertes und fachlich fundiertes Wertgutachten zu erhalten.

ERSTELLEN DES GUTACHTENS

Meine Gutachten sind systematisch aufgebaut und übersichtlich gegliedert. Es ist mir sehr wichtig, daß meine Gutachten zum Einen für den Nichtfachmann nachvollziehbar sind, zum Anderen muß jeder Fachmann meine Schlußfolgerungen überprüfen können.

Das Gutachten gliedert sich wie folgt:

- Allgemeine Angaben

- Objektbeschreibung

- Bewertung

- Anlagen

VERFAHREN DER WERTERMITTLUNG

Die Verfahren zur Wertermittlung sind in Deutschland in der “Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)” definiert und geregelt. 

Es gibt drei unterschiedliche Verfahren:

DAS VERGLEICHSWERTVERFAHREN  (Teil 3, Abschnitt 1, ImmoWertV )

Im Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert eines Objektes anhand von bekannten und aktuellen Kaufpreise von vergleichbaren Objekten ermittelt. Dabei müssen die maßgebenden Merkmale der zu vergleichenden Objekte (Baujahr, Konstruktion, Zustand) identisch sein. Die Vergleichsobjekte müssen in ausreichender Anzahl vorhanden sein, um qualifizierte Aussagen machen zu können.

Gerade in ländlichen Regionen ist dies aber nicht der Fall. Demnach muß hier der Verkehrswert nach einem anderen Verfahren ermittelt werden.

DAS SACHWERTVERFAHREN    (Teil 3, Abschnitt 3, ImmoWertV)

Im Sachwertverfahren wird der Bodenwert und der Herstellungswert der baulichen Anlagen getrennt ermittelt. Beim Herstellungswert wird das Alter und der Zustand der Gebäude entsprechend berücksichtigt. Der Verkehrswert ergibt sich schlußendlich aus der Addition von Boden- und Gebäudewert. Da in diesem Verfahren ein möglicher Ertrag der Immobilie nicht berücksichtigt werden kann, wird das Sachwertverfahren hauptsächlich bei Immobilien benutzt, bei dem eher die Nutzung des Grundstückes im Vordergrund steht (Einfamilienhäuser).

DAS ERTRAGSWERTVERFAHREN   (Teil 3, Abschnitt 2, ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn neben den Verkehrswerten des Gebäudes und des Grundstückes, auch der mit dem Objekt erzielbare Ertrag (v.a. Miete) in die Wertermittlung eingehen soll bzw. muß. Dieses Verfahren findet vor allem Anwendung bei Gewerbebauten und Mehrfamilienwohnhäuser.

Unter Berücksichtigung des aktuellen Mietzinses, der Restnutzungsdauer sowie der entsprechenden Zinssätze wird der Verkehrswert, unter Einbeziehung der aktuellen Marktdaten, ermittelt.